С 1 июля в Узбекистане вступила в силу новая модель долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Это не просто техническая мера – а глубокая реформа, направленная на повышение прозрачности рынка и защиты прав дольщиков, которая одновременно меняет всю архитектуру рынка, ставя перед девелоперами новые вызовы.
Как система скажется на ценах, застройщиках и покупателях? К чему готовиться рынку? Своим видением с Podrobno.uz поделился Артем Крескас, заместитель генерального директора Golden House и член Общественного совета по поддержке предпринимательства при президенте Узбекистана.
Защита дольщиков и вызов для бизнеса
Главным нововведением реформы станет изменение механизма финансирования долевого строительства. Если раньше застройщик мог распоряжаться полученными от дольщиков деньгами и за их счет финансировать стройку, то теперь эти средства будут хранится на специальных счетах в банках до полного ее завершения. Это задумано в качестве защиты населения от недобросовестных застройщиков.
"Важно подчеркнуть, что до нововведения денежные средства дольщиков отдельные застройщики использовали "котловым методом" – по своему усмотрению. То есть финансировали объекты, не относящиеся к предмету договора с покупателем. Такой подход порождал недоверие и, как результат, привел к внедрению системы, в рамках которой финансирование будет однозначно целевым", – отметил эксперт.
Он отметил, что внедрение эскроу-счетов уже успешно зарекомендовало себя в других странах. В России, например, количество обманутых дольщиков существенно сократилось за первые годы работы новой системы.
Новый порядок должен укрепить доверие населения к инвестициям в строящееся жилье.
"Когда покупатель знает, что его средства не пропадут даже в случае остановки стройки, барьеры и риски для покупки снижаются. Особенно для тех, кто раньше принципиально избегал участия в долевом строительстве из-за опасения стать «обманутым дольщиком»", – сказал Артем Крескас.
Подорожает ли жилье?
Одна из главных тревог на фоне грядущих изменений – возможное подорожание новостроек. И эксперт подтверждает: риски есть.
"Поскольку застройщик больше не сможет использовать деньги дольщиков, он должен будет привлекать банковские кредиты или инвестировать собственные средства. Сюда добавим проценты по займу, страхование, административные расходы – и получим потенциальный рост стоимости на 15–20 %. И это только в результате использования формата эскроу", – отметил он.
По его словам, в России после аналогичной реформы цены на первичное жилье за два года выросли на 25–35 %. При этом ставка рефинансирования там была в два раза ниже, чем текущая в Узбекистане. Поэтому цены могут вырасти даже больше.
"В краткосрочной перспективе рост цен почти гарантирован, особенно на фоне продолжающегося роста спроса. Единственное, что может частично компенсировать это – внедрение льготного кредитования, расширение ипотечных программ и налоговые стимулы", – подчеркнул Крескас.
Уйдут ли с рынка мелкие застройщики?
На стоимости жилья также может отразиться и переформатирование рынка. Новые условия, очевидно, приведут к укрупнению девелопмента – небольшим игрокам, возможно, придется либо уйти, либо работать через субподряд или в партнерстве. Международная практика показывает: в первые годы после внедрения эскроу-счетов с рынка может исчезнуть до 30 % застройщиков.
"Это связано с тем, что эскроу-счета и связанная с ними модель объективно требуют большей устойчивости от девелопера. Не все смогут получить банковское финансирование. У многих нет необходимой залоговой базы, кредитной истории, опыта реализации крупных проектов", – заметил эксперт.
Чтобы запустить проект, помимо затрат на приобретение земельного участка, нужны будут значительные первоначальные инвестиции – на проектирование, подготовку площадки, мобилизацию временных зданий и сооружений, подключение к инженерным системам. Для небольших компаний с ограниченными ресурсами это станет серьезным барьером.
"Также можно ожидать, что на фоне новых правил возрастет административная и регуляторная нагрузка. Регистрация договоров через электронные платформы, контроль со стороны банков, необходимость прозрачной отчетности, оценка физических объемов строительно-монтажных работ – все это требует внутренней инфраструктуры, которой у небольших девелоперов зачастую нет. Соответственно, ее нужно будет или создавать с нуля, или привлекать для этих целей партнеров с соответствующими компетенциями, что тоже стоит денег", – рассказал Артем Крескас.
Готова ли банковская система Узбекистана?
Банковская система страны за последние годы заметно продвинулась в цифровизации, повышении прозрачности и расширения инструментов для девелоперов и потенциальных дольщиков, отметил собеседник.
"Внедрение эскроу-счетов – важный и логичный шаг, однако он требует не только технической готовности, но и тесного взаимодействия банков с девелоперами: грамотной оценки проектов, управления рисками, контроля за этапами строительства и участия в аудитах", – добавил он.
По его словам, некоторые крупные банки уже начали трансформацию, но для масштабного запуска не хватает прозрачных критериев отбора проектов, типовых моделей финансирования, отлаженных процедур взаимодействия с застройщиками.
"Также открытым остается и вопрос по ставкам: девелоперам необходимо заранее знать условия и объемы финансирования для формирования устойчивых бизнес-планов", – подчеркнул Крескас.
Как сделать реформу эффективной и безопасной для всех?
Несмотря на риски, система эскроу-счетов – необходимая и полезная мера, уверен эксперт. Чтобы механизм работал эффективно, необходим не только закон, но и устойчивая банковская инфраструктура, четкое регулирование и строгий контроль.
"Система эскроу-счетов не является панацеей – нашему рынку, к сожалению, все еще остро не хватает как девелоперов, так и банков, способных сформировать устойчивую финансовую модель проекта и адекватно оценить ее с учетом всех возможных рисков. А это уже чревато структурными проблемами, при которых неспособность реализовать проект застройщиком влечет риски не только для него, но и для банка-партнера и дольщика", – подчеркнул он.
Также, чтобы новая система не привела к стагнации, нужны дополнительные шаги, уверен эксперт. Среди них – внедрение поэтапного раскрытия счетов по мере завершения ключевых этапов строительства.
"Такая гибкость позволит сохранить жизнеспособность строительного сектора и ускорит адаптацию рынка в целом. Данная практика достаточно успешно себя зарекомендовала в других странах и была бы полезна в Узбекистане", – подметил эксперт.
Среди прочих приоритетных мер:
Корректировки проектной документации. Следует разрешить разумные изменения в проектах, не затрагивающие конструктив и безопасность, особенно в ответ на изменяющиеся нормы и запросы покупателей.
Методика расчетов. Законодательно закрепить возможность использовать укрупненный метод расчетов с подрядчиками – это упростит управление проектами и сократит издержки.
Поддержка цифрового перехода. Учитывать техническую нагрузку на нотариальные и кадастровые органы при переходе к электронной регистрации – он может занять больше времени, чем планируется.
Рейтинг доверия девелоперов. Необходимо создать и регулярно обновлять рейтинг, основанный на мнении покупателей, чтобы стимулировать конкуренцию качеством и предоставлять преференции надежным застройщикам.
Прозрачность требований к софинансированию. Четко определить, что в обязательные 30% собственных вложений застройщика в проект должны входить его затраты на землю, разработку проекта, подготовку площадки, а также на получение необходимой документации.
Согласованность с другими реформами. Важно синхронизировать реформу с программами реновации и генпланом Ташкента, чтобы избежать противоречий между инвестиционными обязательствами и градостроительными ограничениями.
"В целом, все обозначенные темы – это не критика, а рабочие вопросы. Их обсуждение и решение позволит обеспечить устойчивое внедрение новой модели и сохранить темпы развития отрасли в долгосрочной перспективе – с минимальными издержками для всех заинтересованных сторон", – заключил эксперт.
Как не остаться с недостроем?
По заявлениям чиновников, до конца этого года система эскроу-счетов будет применяться на добровольной основе, а обязательной она станет с января 2026 года. Чтобы в этот переходный период обезопасить свои вложения и не ввязаться в историю, которая закончится недостроем, Артем Крескас советует ориентироваться на девелоперов с подтвержденной репутацией и историей, пулом завершенных проектов, разрешительной документацией и надежным банком в качестве стратегического партнера.
"Именно такие компании смогут устойчиво перейти на схему с эскроу-счетами, параллельно выполняя все свои обязанности перед клиентами", – отметил он.
Также необходимо заключать полноценный договор долевого участия, обеспечивающий максимальную защищенность дольщика, а не инвестдоговор, где права на объект размыты. При этом обязательно следует обращать внимание на наличие разрешения на строительство уже на старте продаж.