Уезжаете в Россию? Продаете квартиру? Не совершайте ошибок.

"Для начала подготовьте себя к тому, что продажа квартиры может занять неопределенное время: от месяца до года. Срок не зависит от того, будете ли вы самостоятельно решать вопрос продажи или надумаете прибегнуть к услугам риэлтерских компаний. Рынок недвижимости имеет свои специфические особенности, которые тесно зависят от покупательской способности населения, от экономической ситуации в стране в целом, и даже от сезона.

Продажа недвижимости имеет два аспекта — юридический и социально-экономический. Исходя из этих позиций, должны строиться ваши действия. За развернутыми комментариями по юридическим вопросам, мы обратились к нотариусу государственной нотариальной конторы и представителю риэлтерской компании.

Со стороны закона

Мусаева Зухра, нотариус государственной нотариальной конторы №4

Основательных изменений и дополнений в гражданском, жилищном и земельном кодексах РУз, касающихся продажи недвижимости, в прошлом году не наблюдалось. По-прежнему, основной сбор документов основывается на так называемой десятке:

1. Договор купли-продажи квартиры, либо дарственная на квартиру или договор обмена.

2. Паспорта участников сделки.

3. План помещения.

4. Справка с БТИ.

5. Справка с налоговой инспекции, ИНН.

6. Справка с махаллинского комитета о составе семьи.

7. Справки об отсутствии задолженности: электроэнергии, горячей воды и отопления, холодной воды, мусора, газа, городского телефона.

8. Согласие всех совершеннолетних членов семьи.

9. Согласие супруг(и) владельца квартиры.

10. Если квартира приватизирована, то справка с Госкомимущества, если участок, то справка с ГлавАПУ.

После сбора документов, нотариус проверяет, наложен ли запрет на отчуждение недвижимости, если факт запрета существует, то сделку совершить невозможно. Из-за некорректных формулировок в Законодательстве РУз, любой гражданин может наложить запрет на недвижимое имущество сроком на 10 дней. Чем, к сожалению, часто пользуются «черные маклеры» риэлторы, не имеющие специальной лицензии на оказание посреднических услуг.

Мы с коллегами, сформировали предложения для Министерства Юстиции — дополнения в статью закона о порядке нотариальных действий: сколько раз можно ставить запрет на отчуждение имущества и определение круга заинтересованных лиц. В случае, если в судебном порядке наложен запрет, сроки определяются по решению суда, или когда один из супругов решил приостановить процесс продажи недвижимости, тут запрет будет действителен вплоть до снятия самим супругом(ой).

Второй важный момент — выписка всех прописанных лиц из квартиры. Необходимо, в договоре, указать сроки выписки всех прописанных лиц в продаваемой квартире (в течение одного месяца). Нередки те случаи, когда «черные маклеры» скрывают наличие законных жильцов, идут на подделку документов, чтобы ускорить процесс продажи. Не пользуйтесь такими схемами — это грозит серьезными последствиями.

Если вы с супругом(ой) в браке приобрели недвижимость, он или она участвовал(а) в процессе приватизации квартиры или после развода супруг(а) не выписался(ась) из квартиры, но вы решили не уведомлять бывшую половину о продаже недвижимости, ждите возможных наступательных действий. В течение 3-х лет, после обнаружения факта нарушения прав на собственность, бывший супруг(а) имеет право подать на вас в суд.

Если вы хотите продать квартиру, находясь за пределами Узбекистана — оформляйте доверенность и передайте все полномочия на совершение сделки определенному лицу. Действуя от вашего имени, он будет иметь такие же права, как и вы.

В случаях, когда собственник жилья умер и не оставил завещания — определяется круг наследников. У нотариуса составляется завещание, если ситуация не спорная, если же имеются претензии, то уже после обращения в суд, определятся долевая часть наследства на каждого участника. Оформляется документ в кадастровой службе и регистрирующих органах. И, только потом, можно выставлять недвижимость на продажу, дарить или объединять доли наследников.

Разумеется, это небольшая часть примеров, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры, каждый случай индивидуален и может потребоваться дополнительный перечень документов. Нотариусы предупреждают — все документы необходимо оформлять по госстандартам и получать законным путем. Если, вы попытаетесь, представить фальсифицированные документы, вы несете уголовную ответственность, нотариус проверяет подлинность определенных документов и при разбирательствах ответственности не несет, выступая как третье лицо.

Со стороны рынка недвижимости

Наталья Ивлеева, PR-менеджер риэлторской организации ООО «West End Consalting»

Продавцы недвижимости могут сами найти покупателя или обратиться в профессиональную команду риэлторов. Заметьте, риелторы должны быть, обязательно работающими по лицензии и на законных основаниях.

Единая база ассоциированных членов Ассоциации Риэлтерских Организаций размещена на сайтах www.aro.uz и www.gkilicenz, в газете «Ташкентская неделя» и содержит полную информацию о лицензированных риэлторских организациях

Сегодня, для минимизации рисков, связанных с продажей и покупкой недвижимости, в Узбекистане введено обязательное лицензирование, образовательный ценз для риэлторов и государственный контроль за их деятельностью (Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан от 10 мая 2011 года за №129 «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности»).

Однако, несмотря на принимаемые меры, на рынке недвижимости присутствуют так называемые «черные маклеры», которые за довольно невысокую плату обещают выполнить «все ваши капризы». Заключая с клиентом только устное соглашение, они не несут никакой ответственности. В случае выявления погрешности, в уже оформленной нотариально сделке, предъявить кому-либо претензии в сложившейся ситуации, вряд ли получится. Не имея юридически оформленного договора, доказать факт обмана практически невозможно.

Действуя в одиночку, размещая объявления на торговых площадках в интернете, в газетах, и даже просто расклеивая объявления на улице, у вас всегда есть риск натолкнуться не на покупателя, а лишь на «черного маклера», который выдает себя за клиента. Задавайте наводящие вопросы, и вы поймете, какой интерес у этого «покупателя».

Для того, чтобы «продвинуть» вашу недвижимость на рынке, необходимо установить справедливую цену. Абстрагируетесь от своих воспоминаний о проведенных в этих стенах множества хороших дней и возьмите за основу определенные характеристики. Учесть нужно все: метраж, планировку, размер кухни, наличие или отсутствие балкона, состояние квартиры, расположение окон и открывающегося из них вида, этаж, общее состояние дома, подъезда и придомовой территории, район в целом, удаленность от метро, наличие обширной социальной инфраструктуры — магазины, лечебные учреждения, рынок, транспортную развязку… Кроме того, логично будет увеличить цену на жилье, если оно находится вблизи рекреационных зон: природоохранных объектов, парков, бульваров и скверов. Показывая товар лицом, объективно взгляните на окружающую обстановку квартиры.

Директор ООО «West End Consalting», Нодира Зиямухамедова, является вр.и.о. исполнительного директора Ассоциации Риэлторских Организаций

Постарайтесь избавиться от лишнего запаха, домашних животных рекомендуется на время «отослать», освободите больше пространства, создайте уют и чистоту. Проверьте состояние труб, ликвидируете течи. Не мешает привести в состояние и подъезд, чистый лестничный проход сразу настроит на положительный лад клиентов. Приводите покупателей в определенное время, когда квартира не выглядит мрачной, а полна солнечным светом. Клиенты особенно внимательны к потолкам и если вас топили соседи, то лучше по возможности закрасить разводы. Любая мелочь может стать веским аргументом для снижения цены.

Все эти мероприятия вы делаете параллельно с поиском клиентов, если вы не справляетесь с нагрузкой, опытные риелторы возьмут часть забот на себя. За определенную плату вам окажут следующие услуги:

- проведут рекламную компанию (купли или продажи);

- смогут в кратчайшие сроки найти потенциального покупателя или продавца, располагая информацией о состоянии рынка недвижимости и имея базу данных спроса на квартиры;

- избавят от сбора необходимых документов;

- сдадут документы в нотариусу;

- договорятся о времени встречи с покупателями или другими лицами, для заключения договора купли-продажи.

Отдельной строкой хотелось бы сказать о таких нюансах, как аванс или задаток за квартиру. Все денежные операции оформляйте только у нотариуса или риэлтора и только в письменном виде! Никаких устных договоренностей. В договоре должна быть четко прописана цена объекта прописью, сумма задатка, дата сделки, оговорены затраты и в какой срок должна быть освобождена квартира после оформления."