Сегодня Ташкент – это одна большая стройка. По всему городу профессиональные компании-застройщики возводят сотни новых многоэтажек.

Этим пользуются и не совсем честные на руку дельцы, маскирующие свои частные постройки (индивидуальное жилищное строительство или ИЖС – прим. редакции) под плановую

В чем обман

Профессиональная строительная компания возводит многоэтажные дома в специально отведенном для этого месте. Это и называется плановой застройкой. Приобретая квартиру в таком доме можно не бояться сносов. Также эти дома проходят так называемую госприемку – специалисты профильных государственных ведомств проверяют их на соответствие нормам строительства. Соответственно и цены в таких домах серьезные. Например, двухкомнатная квартира в центре столицы обойдется примерно от 65 тысяч долларов и выше.

Именно на этом и играют мелкие частные застройщики, предлагая трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры по линии метро, например, на Юнусабаде, за 55 тысяч долларов. В чем подвох? Объясняем.

Частные застройщики просто скупают несколько рядом стоящих домов в махаллях, сносят их и затем возводят многоэтажку. Но по документам – это все тот же один большой частный дом, который возводится частным лицом, и, соответственно, может не проходить госприемку. Поэтому, как строил ваш частный застройщик, и из каких материалов – это рулетка.

Здесь возникает сразу несколько нюансов. Многие из таких якобы многоэтажек, в отличие от плановой застройки, возводятся без соблюдения каких-либо норм. То есть, например, без расчета будущей электрической и газовой нагрузки. Поэтому приготовьтесь, что в вашем доме возможны постоянные проблемы с газом и светом.

Кроме того, как правило, мелкие частные застройщики, пытаясь экономить на всем, используют дешевые стройматериалы. Всем памятны недавние истории с застройщиками, которые использовали при монтаже вытяжек не специальные трубы, а обычные, которые спустя недолгое время просто полопались, а люди оказались в опасности из-за возможного отравления угарным газом.

При этом важно понимать, что в таком частном доме несмотря на то, что он новый, нет никакой страховки от сноса, так как жилье построено самостоятельно и не по плану.

Кстати говоря, окупаемость таких домов очень высокая. По подсчетам специалистов, если у планового застройщика доходы после продажи квартир в многоэтажке варьируются от 20 до 30 процентов, то частник, возводящий индивидуальное жилье под видом многоэтажки, получает как минимум 100 процентов прибыли. То есть, условно говоря, если он вложит в строительство дома 500 тысяч долларов, то на выходе получит один миллион долларов.

Легко купить, сложно продать

Другой интересный момент, который нужно учитывать – покупая квартиру в таком доме, вы будете несколько раз делать кадастр, выделяя свою площадь из общей площади дома. Чем это в итоге грозит – при будущей продаже, согласно действующему законодательству, вам придется спрашивать разрешение у всех ваших соседей, так как они обладают правом преимущественной покупки вашей квартиры.

То есть фактически вам придется тащить всех ваших соседей по дому в нотариальную контору и заверять их согласие на продажу. А если кого-то из них не будет в стране, или кто-то умер, а его наследник еще не вступил в права, – это грозит тем, что продажа вашей квартиры может серьезно затянуться.

Налоги и компенсация

В индивидуальной жилой застройке, построенной под видом многоэтажки, есть и свой проблемный вопрос с налогами. Так, если в нормальной многоэтажке вы платите только налог на имущество и коммунальные платежи, то здесь есть еще и земельный налог.

Коллизия возникает и при возможном сносе данного дома. Ведь земля под ним условно общая и непонятно, как будет делиться компенсация за его слом.

Продавцы воздуха

Еще один важный нюанс, которым грешат мелкие застройщики – так называемая продажа воздуха. Например, вам при покупке квартиры на первом этаже условно говоря за 55 тысяч долларов, предлагают в качестве бонуса приобрести еще и подвал со скидкой за 15-20 тысяч долларов, который по размерам фактически такой же, как и ваша квартира на первом этаже. И не просто предлагают, а даже обязывают. Со стороны кажется, что это просто замечательное условие – вы получаете по бросовой цене еще одну квартиру. Но это, конечно не так.

Законодательство Узбекистана на сегодняшний день не позволяет оформлять подвальные помещения на частные лица, так как это места общего пользования. Поэтому за 15-20 тысяч вы получите не собственность, а помещение, которые вам не принадлежит.

Чем это грозит? При сносе никакой компенсации за подвал вы не получите, так как не сможете доказать свое право собственности на это помещение. И здесь ни в коем случае не покупайтесь на обещания застройщика, который клятвенно будет уверять, что подвал можно оформить, прописав в договоре купли продажи фразу "+ подвал". По его словам, это даст вам право собственности. Все это ерунда, и при желании право на доступ якобы в ваш подвал могут потребовать и соседи, и работники коммунальных служб. И будут правы.

Как узнать мошенника

Отличить плановую застройку от частной достаточно просто. Компания, занимающаяся плановой застройкой, предоставит вам все документы на строительство, лицензии и разрешения, здесь можно будет оформить ипотеку. Заплатить за жилье можно в любой форме, да и еще получить столичную прописку в придачу.

С застройщиками, только маскирующимися под многоэтажки, все не так. Плату они берут наличными, про ипотеку можно забыть. Кроме того, вас должны насторожить просьбы несколько раз переделать кадастр или, например, расположение вашего дома, который находится стенка к стенке с частной махаллинской застройкой. Еще одна лакмусовая бумажка – земельный налог. Если вы будете обязаны платить его в новом доме, это точно ИЖС.

Главное заметим, что деятельность таких частных застройщиков пока не запрещена законом. Купив квартиру в таком доме, вы вполне можете получить сносное жилье за относительно небольшие деньги. Но здесь как в рулетке – возможно завтра к вам придут застройщики со сломом или начнутся проблемы с газом или светом. Может начнет отваливаться потолок или штукатурка, ведь никто не знает на чем сэкономил застройщик. Поэтому решать вам – стоит ли ввязываться в авантюру с дешевым жильем, которое потом станет "мертвым грузом".