Минюст опубликовал детальные ответы на актуальные вопросы по сносам и изъятию земли

Речь идет о разъяснении норм Положения о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, утвержденного постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года за № 911.

– Подлежит ли компенсации земельный участок многоквартирного дома, попавшего под снос?

– Законодательство не предусматривает предоставления каких-либо прав собственникам квартир на земельный участок под многоэтажным домом. Поэтому собственники квартир в многоэтажных домах не обладают отдельными правами на земельные участки, на которых расположены такие дома. В связи с этим, право на земельный участок, в данном случае, не является отдельным объектом оценки.

Однако, оценщик при анализе рынка недвижимости рассматривает общие характеристики рынка недвижимости в регионе, где расположена квартира и при ее оценке учитывает место расположения дома, что конечно влияет на оценку.

Так, квартиры с идентичными характеристиками (параметрами), но расположенные в разных районах будут иметь разную оценку.

– Подлежат ли компенсации деревья, находящиеся на изымаемом земельном участке?

– Согласно Положению, утвержденному постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года за № 911, компенсации подлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся на изымаемом земельном участке.

Объекты недвижимого имущества включают в себя как земельные участки, здания и сооружения (включая подземные сооружения), так и многолетние насаждения.

Поэтому, в соответствии с Положением, при изъятии земельного участка многолетние насаждения, находящиеся на нем, подлежат компенсации.

 

– Является ли сумма предварительного расчета основанием для определения размера компенсации?

 

– Нет. Предварительный расчет необходим для определения наличия достаточных средств для предоставления компенсации, а также дальнейших затрат на строительные работы.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяется оценщиками в соответствии с законодательством Узбекистана.

Вместе с тем, помимо объекта недвижимости, компенсации подлежат следующие затраты: транспортные расходы, найм временного жилья, упущенная выгода и другие затраты по согласованию.

При недостижении согласия, споры решаются в судебном порядке.

– Как инициатор должен оповещать собственников о проведении открытого обсуждения?

– Согласно п.30 Положения, инициатор должен в письменном виде уведомить собственников о дате и месте проведения открытого обсуждения. Уведомление через СМИ и Интернет – это дополнительная мера, которая не освобождает инициатора от письменного уведомления собственников.

– Какие сроки даны для уведомления собственников о проведении открытого обсуждения, какие вопросы обсуждаются на нем?

– Открытое обсуждение должно быть проведено в течение 20 дней со дня принятия решения Жокаргы Кенесом Республики Каракалпакстан или соответствующим Кенгашем народных депутатов. При нарушении данного срока материалы рассматриваются повторно на общих основаниях.

Инициатор в течении 2 дней со дня принятия решения Кенгаша о проведении открытого обсуждения, но не менее чем за 7 дней до его проведения должен направить письменное уведомление собственникам.

На открытом обсуждении обсуждаются цели, перспективы и условия реализации проекта.

Собственники вправе давать свои предложения по проекту. При наличии оснований проект дорабатывается с учетом этих приложений.

– Может ли Кенгаш принять решение об изъятии земельного участка для реализации инвестиционного проекта, если не все собственники дали согласие?

– Нет. В соответствии с пунктом 34 решение Кенгаша об изъятии земельного участка для реализации инвестиционного проекта принимается только при наличии предварительного согласия всех собственников.

Принятие Кенгашем решения об изъятии земельного участка для реализации инвестиционных проектов допускается исключительно на основании решений президента и правительства Узбекистана.

– Каковы сроки для изучения материалов проекта.

– В соответствии с пп.7 и 13 срок рассмотрения материалов проекта объекта строительства отделами строительства и кадастра составляет 5 рабочих дней.

Сроки рассмотрения материалов Кенгашем определяются документом, регламентирующим деятельность Кенгаша, в соответствии с Законом "О государственной власти на местах".

При этом, согласно Положению, решение Кенгаша в однодневный срок должно быть направлено в хокимияты для публикации.

 

– Почему при наличии письменного согласия не менее 75% собственников, и недостижении договоренности с оставшейся частью, инвестору дается право обращения в суд с иском о принудительном выкупе объектов недвижимого имущества?

– Это очень важный вопрос, поэтому мы постарались ответить на него более детально.

Итак, начнем с того, что не любой инвестор имеет данное право. Данное право не возникает сразу, до его возникновения реализуется ряд мероприятий.

1. Согласно п.3 Положения, принятие решения об изъятии земельного участка для реализации инвестиционных проектов допускается на основании решений президента и правительства Узбекистана.

Принятие Кенгашем решения об изъятии земельного участка для реализации инвестиционных проектов, не предусмотренных решениями президента и правительства – недопустимо.

2. В случае принятия решения президента и правительства о реализации инвестиционных проектов, то инвесторы, желающие его реализовать, подготавливают соответствующие документы и проходят установленную процедуру.

Инициирование реализации инвестиционных проектов, влекущих изъятие земельного участка, непредусмотренных решениями президента и правительства – недопустимо.

Инвестор подготавливает предпроектную документацию, презентационные и другие материалы и вносит их в хокимият. Хокимият рассматривает и направляет их в органы строительства и кадастра, а те, в свою очередь дают соответствующее заключение и предоставляют перечень объектов недвижимого имущества на данной территории.

3. Инвестор проводит предварительный расчет и предоставляет хокимияту наличие достаточных ресурсов для компенсации и осуществления строительных работ. При этом предварительный расчет не может являться окончательной суммой компенсации. Сумма компенсации определяется в соответствии с законодательством оценочной организацией.

4. Хокимият направляет материалы Кенгашу на рассмотрение.

5. Кенгаш рассматривает материалы на заседании и принимает соответствующее решение, при этом на заседании в обязательном порядке рассматриваются вопросы:

– направленности инвестиционных проектов на улучшение жилищных и бытовых условий граждан определенной территории, а также развитие инфраструктуры и строительство объектов социально-экономического значения с учетом мнения большей части населения территории;

– изъятия в первую очередь, земельных участков, занятых объектами ветхого и находящегося в аварийном состоянии жилищного фонда, в том числе неиспользуемыми объектами (за исключением объектов культурного наследия).

6. Проведение открытого обсуждения допускается исключительно после принятия Кенгашем решения о проведении открытого обсуждения, в ином случае проведение открытого обсуждения считается незаконным.

7. На открытом заседании инвестор обязан получить предварительное согласие собственников.

8. Только после получения инвестором предварительного согласия собственников Кенгаш принимает решение об изъятии земельного участка, после чего начинается процесс согласования вопроса компенсации и составления Соглашения.

9. Если обратить внимание "Глава 3" Положения называется "Общие условия предоставления компенсации собственникам объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу".

На данном этапе, уже проведено открытое обсуждение, инвестор уже получил предварительное согласие собственников, Кенгашем принято решение об изъятии земельного участка. Поэтому инвестор начинает процесс согласования вопроса компенсации и составления Соглашения.

Инвестор должен обсудить вопрос компенсации абсолютно со всеми собственниками, то есть спорных ситуаций может и не возникнуть. Если инвестор составил Соглашение (получил согласие) как минимум у 75 процентов собственников, но не смог договориться с 25 и менее процентами собственников, он может обратиться в суд.

Данная норма внесена с учетом того, что эта часть собственников изначально дала свое предварительное согласие на изъятие земельного участка с предоставлением компенсации по рыночной стоимости, и на основании которого Кенгашем уже принято решение об изъятии земельного участка.

В данном случае учитывается не только право инвестора, но и права и интересы подавляющего большинства собственников, с которыми заключены Соглашения или достигнуто согласие.

Кроме того, рассматриваемая норма не лишает собственников их права на имущество, этот вопрос рассматривается в судебном порядке.

Поэтому считать данную норму противоречащей законодательству оснований не имеется.

 

– Распространяются ли требования постановления Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года за № 911 на решения хокимов, принятых до 1 января 2020 года.

 

– Согласно Закону "О нормативно-правовых актах" акты законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

То есть, нормы и требования нового постановления Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911 не могут быть применены в отношении земель, по которым уже приняты в установленном порядке соответствующие решения об изъятии.

Необходимо отметить, что изъятие земельного участка в подобных случаях как формальная и юридическая процедура уже завершена, в связи с чем превалируют старые нормы, действующие в момент принятия указанного решения. При правовой оценке обоснованности и законности принятых решений также применяется этот же порядок.

В случае, если не все процедуры завершены до конца согласно ранее принятому решению об изъятии земельного участка (выплата компенсации, снос недвижимости и др.), то дальнейшее их осуществление будет регулироваться с соответствующего этапа – согласно требованиям уже нового постановления Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года за № 911.

В этих случаях действует норма вышеуказанного Закона "О нормативно-правовых актах" о том, что акты законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Новые взаимоотношения должны регулироваться новым актом законодательства – постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911.

 

– Необходимо ли во всех случаях изымать земельные участки для государственных и общественных нужд?

– Нет. Не обязательно. Для государственных и общественных нужд также могут быть предоставлены и свободные земельные участки, данный порядок утвержден постановлением Кабинета Министров от 28 января 2019 года № 63.

Однако, исходя из генерального плана и дальнейшей перспективы развития определенной территории, стратегической важности и так далее может возникнуть необходимость изъятия уже занятого земельного участка.

В таком случае сначала рассматриваются земельные участки, занятые неиспользуемыми объектами или объектами ветхого и находящегося в аварийном состоянии жилищного фонда, а потом уже другие земельные участки, предоставленные тем или иным лицам.

Стоит отметить, что Указом президента от 1 августа 2018 года за № УП–5495 "О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан" перечислены случаи при которых допускается изъятие земельных участков для государственных и общественных, а именно:

– предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

– выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

– обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

– строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

– исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан.