Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о том, как противостоять незаконным действиям чиновников и девелоперов.

Я вообще не думаю, что личности должны служить гарантиями против законов; я, наоборот, думаю, что законы должны служить гарантиями против личностей.

Карл Маркс, выдающийся немецкий философ, экономист, писатель.

При дурных правительствах законы всегда полезны для имущих и вредны для тех, у кого ничего нет.

Жан Жак Руссо, великий философ и мыслитель эпохи Просвещения.

Чуть больше года прошло с того памятного видеоселекторного совещания по развитию малого бизнеса и предпринимательства, на котором президент страны выступил с жёсткой критикой хокимов по ситуации со сносами объектов недвижимости. Со стороны руководителя государства были осуждены методы работы хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей при изъятии земельных участков и выплатах компенсации.

И что мы видим сегодня? Нарастание активности застройщиков, размахивающих как флагами решениями о выделении земельных участков под строительство, игнорирование общественного мнения и прав собственности, вопиющие нарушения законодательных актов при сносе недвижимости.

«История повторяется дважды: первый раз в виде трагедии, второй — в виде фарса» (Георг Гегель, немецкий философ)

Объединение восьми правозащитных общественных организаций «Сеть Центральной Азии по праву на достаточное жилище» обратилось к президенту Шавкату Мирзиёеву с обращением, в котором говорится: «Сегодня в Республике Узбекистан проводятся масштабные реформы всех секторов экономики, в том числе и сферы строительства и реновации жилого фонда городов и районов страны. Мы приветствуем обновление старых кварталов.

Однако на этом фоне граждане все больше обращаются о противоправных действиях ответственных уполномоченных лиц по незаконному сносу домов и уничтожению имущества граждан… Мы, «Сеть Центральной Азии по праву на достаточное жилище» выражаем серьёзную обеспокоенность и обращаем Ваше внимание на необходимость соблюдения конституционных прав граждан на достаточное жилище, а также на защиту от вынужденного выселения (переселения)».

Почему так происходит? Первая причина заключается в безнаказанности чиновников. Им всё прощается, если вовремя принести извинения. Да и то, по прямому указанию президента. Так было и в случае с хокимами Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей летом прошлого года, которые распространили видео, где главы этих областей просили прощение.

На видеоселекторном совещании 2 августа прошлого года президент потребовал от Администрации Президента и Кабинета Министров предоставить кандидатуру из хокимов указанных областей с целью последующего увольнения. Далее следует информационное сообщение Администрации Президента и Кабинета Министров Республики Узбекистан от 8 августа 2019 года, в котором сказано: «Главой государства подвергнута жёсткой критике деятельность хокимов Кашкадарьинской, Ферганской и Хорезмской областей за допущенные нарушения, а также непринятие согласованных с населением и владельцами объектов мер при ведении строительных работ...

Принимая во внимание масштабы ущербов, требующих возмещения, важность восстановления и обеспечения полного материального и морального удовлетворения пострадавшего населения, немедленное увольнение хокимов областей и других ответственных лиц с занимаемых постов станет для них самым лёгким выходом из сложившейся ситуации и переложит всю ответственность и тяжесть предстоящих работ на их преемников.

В этой связи главой государства поддержано предложение о целесообразности обеспечения личного участия руководителей соответствующих регионов в работе по исправлению допущенных ими ситуаций на местах, полного восстановления имущественных прав граждан и их доверия к власти».

Чиновников, допустивших нарушения законодательства и поправших право собственности граждан и предпринимателей, оставили на прежней должности. Да, хоким Кашкадарьинской области Зафар Рузиев в октябре 2019 года был понижен и назначен хокимом Зарбдорского района Джизакской области. На место хокима Кашкадарьинской области был назначен Зоир Мирзаев – бывший заместитель премьер-министра, который после известного «стояния в арыке» фермеров менее года проработал хокимом Шараф-Рашидовского района Джизакской области.

Или главное для наших чиновников – терпение и преданность. Так, на совещании 7 февраля 2017 года руководитель государства заявил, что при предыдущем главе Минздрава «мы здравоохранение убили начисто!», имея в виду высокий уровень коррупции и недостатки медицинской системы. Адхаму Икрамову он велел провести чистку кадров, особенно в роддомах, которые, по мнению президента, являются гнёздами коррупции: «Если ты не будешь снимать [главврачей], я к тебе тоже жёсткие меры принимать буду, Адхам Ильхамович. Снимать надо! Гнать надо! Надо преданных молодых людей набирать! Преданных, Адхам Ильхамович! Преданных!»

«Плохих политиков коррумпируют хорошие бизнесмены» (Джозеф Фок, американский автор)

Вторая причина подобного поведения чиновников и застройщиков – это коррупция. Коррупция, как никакое другое явление, связана с личными убеждениями человека, его психологическими установками, воспитанием и образованием. Процветанию коррупционных явлений способствуют: низкая заработная плата, недоступная возможность самореализации в обществе, отсутствующая прозрачность при принятии решений и контроля над их исполнением, неэффективная работа институтов борьбы с коррупцией и судебной власти, ненастроенная система отчётности власти перед народом.

Именно недостаточным уровнем заработной платы чиновников – в целях противодействия коррупции – объяснялась необходимость резкого повышения размера жалования государственным служащим. Так, в начале текущего года министр юстиции рассказал, какую зарплату получают сотрудники ведомства: «Сейчас нет смысла скрывать информацию о заработной плате, все должно быть открыто. Например, в Министерстве юстиции начальник управления ежемесячно получает, как минимум, 15-16 млн сумов».

Но ведь строительство – самая коррумпированная отрасль народного хозяйства. Масштабное строительство привлекает крупных инвесторов, которые с охотой вкладывают огромные средства в потенциально выгодные проекты: где присутствуют большие деньги, зачастую существует и коррупция.

Комитет Законодательной палаты по противодействию коррупции и судебно-правовым вопросам 7 мая 2020 года заслушал информацию Министерства строительства о борьбе с коррупцией. Было отмечено, что «за 2019-2020 годы – по данным органов прокуратуры – были выявлены факты хищения на 38 млрд сумов».

За 2018-2019 годы в строительной сфере было совершено 365 уголовных преступлений, из них 72 процента связаны с коррупцией. 14 осужденных являются работниками системы Министерства строительства. Только в 2019 году при выдаче разрешительных документов физическим и юридическим лицам со стороны структур Министерства строительства было зарегистрировано 17 418 случаев нарушения закона.

Но это только верхушка айсберга. Стихийное бедствие в Алатском и Каракульском районах Бухарской области, техногенная катастрофа на водохранилище «Сардоба» в Сырдарьинской области ещё раз продемонстрировали уровень коррупции и низкое качество проводимых работ в строительной отрасли.

2 августа 2019 года Ташкентский областной суд по уголовным делам приговорил бывшего хокима Самаркандской области Туробжона Джураева к 13 годам колонии общего режима. Экс-хокима признали виновным в совершении преступлений по статьям 167 («Хищение путём присвоения или растраты»), 206 («Превышение власти или должностных полномочий»), 210 («Получение взятки») и 243 («Легализация доходов, полученных от преступной деятельности») Уголовного кодекса Узбекистана.

В материалах уголовного дела сообщается, что Туробжон Джураев получил 2,14 млн долларов в виде взяток от подрядчиков для строительства многоэтажных домов в историческом центре Самарканда. При обыске в кабинете экс-хокима Самаркандской области был обнаружен 1 млн долларов.

Вопросы сноса объектов в историческом центре Самарканда до этого неоднократно поднимались общественностью, Министерством культуры и международными организациями. ЮНЕСКО выразила озабоченность проведением строительных работ в исторической части Самарканда, находящейся под охраной этого специализированного учреждения Организации Объединённых Наций по вопросам образования, науки и культуры.

И что изменилось? Да ничего. Случаи произвола при изъятии земельных участков в отношении собственников объектов недвижимости, расположенных на этих участках, продолжаются. Так, на днях пришло сообщение, что в центре Самарканда снесли здание – фоновую жилую застройку начала 20-го века, входящую в охраняемую ЮНЕСКО историческую зону. Дом – по улице Амира Тимура, 14 – в Самарканде был разрушен из-за возведения нового корпуса медицинского института.

«Ibi potest valere populus, ubi leges valent» (лат. – «Там может иметь силу народ, где законы имеют силу»)

Так какие нормативно-правовые акты помогут собственнику защитить свои имущественные права?

В преамбуле Конституции Республики Узбекистан отмечено, что «народ Узбекистана... признавая приоритет общепризнанных норм международного права...» или общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры государства имеют преимущественную силу перед национальными законами.

Это нашло своё отражение в законе от 6 февраля 2019 года № ЗРУ-518 «О международных договорах Республики Узбекистан»: «Если международным договором Республики Узбекистан установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Республики Узбекистан, то применяются правила международного договора Республики Узбекистан» (статья 2) и «Международные договоры Республики Узбекистан подлежат неукоснительному и обязательному исполнению Республикой Узбекистан в соответствии с нормами международного права» (статья 33). Статья 3 закона от 24 сентября 2012 года № ЗРУ-336 «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» гласит: «Если международным договором Республики Узбекистан установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Республики Узбекистан о защите частной собственности и гарантиях прав собственников, то применяются правила международного договора».

В соответствии с постановлением Олий Мажлиса Республики Узбекистан от 31 августа 1995 года № 127-I «О присоединении к Международному пакту о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года» Узбекистан присоединился к указанному Международному пакту. Положения этого пакта вступили в силу для республики с 28 декабря 1995 года. В пакте от 16 декабря 1966 года есть важное положение: «Никто не может подвергаться произвольному или незаконному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность его жилища…» (статья 17).

Почти дословно такую же формулировку содержит Всеобщая декларация прав человека: «Никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…» (статья 12). Кроме того, статья 17 Всеобщей декларации прав человека гласит: «Никто не должен быть произвольно лишён своего имущества».

Это находит своё отражение и в национальном законодательстве: «Собственность неприкосновенна и охраняется законом. Неприкосновенность собственности заключается в воздержании от нарушения прав собственности всеми субъектами, противостоящими собственнику. Изъятие имущества у собственника, а также ограничение его правомочий допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами» (статья 166 Гражданского кодекса); «Жилые дома, квартиры, находящиеся в частной собственности, не могут быть изъяты, собственник не может быть лишён права собственности на жилой дом, квартиру, кроме случаев, установленных законом» (статья 11 Жилищного кодекса) и «Государство создаёт все необходимые условия для обеспечения сохранности частной собственности и её приумножения. Собственник может быть лишён своего имущества только в случаях и порядке, предусмотренных законом» (статья 2 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»).

Обратите внимание на формулировку случаев изъятия имущества: «предусмотренных законодательными актами», «установленных законом» и «предусмотренных законом», или эти случаи должны содержаться исключительно в законах, а не во всех нормативно-правовых актах.

«… Про всякий закон можно сказать, что он касается общегосударственных потребностей» (Владимир Ленин, «Документы «Объединительного» съезда»)

Что гласит закон? «Изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами, а также в порядке национализации, реквизиции и конфискации» (статья 199 Гражданского кодекса). В Жилищном кодексе содержится понятие «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд» (статьи 27, 28 и 29). В Земельном кодексе также говорится исключительно про «изъятие, выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд» (статьи 5, 12, 35, 36, 37, 41, 51 и 72).

Закон чётко определяет изъятие земельных участков «в порядке национализации, реквизиции и конфискации», а также «для государственных или общественных нужд». Это очень важно: ведь закон не допускает распространительное и расширительное толкование.

Теперь внимательно разберёмся со случаями изъятия земельных участков «для государственных или общественных нужд». Именно эту причину называют чиновники, мотивируя необходимость сноса объекта недвижимости. Туманность и отсутствие чёткого определения, что относится к таким нуждам приводила к злоупотреблениям и волюнтаризму со стороны чиновников, массовым нарушениям прав собственников.

Принятие указа президента от 1 августа 2018 года № УП-5495 «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» внесло ясность и определённость в этом вопросе.  Пункт 3 указа устанавливал, что «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях:

предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

исполнение генеральных планов населённых пунктов в части строительства объектов за счёт средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан».

Всего пять целей-оснований! Пятое основание допускает дополнительные случаи изъятия земельных участков, но для этого они должны быть прямо(!) предусмотренными «законами и решениями Прези

Президента Республики Узбекистан».

Распоряжением президента от 3 августа 2019 года Кабинету Министров поручено принять «постановление, устанавливающее порядок изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд, а также в рамках реализации государственных программ, направленных на комплексное развитие территорий, инвестиционных и иных проектов, имеющих социально-экономическое значение». Здесь мы видим, что для изъятия земельных участков определены дополнительные цели, которые не входят в перечень государственных и общественных нужд.

Постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911 было утверждено «Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества» (далее – «Положение»). В Положении мы видим, что правительство значительно расширило перечень целей для изъятия земельных участков. Это: государственные и общественные нужды, государственные программы и проекты инвестиционного и социально-экономического значения, направленных на комплексное развитие территорий, в том числе развитие и улучшение архитектурного облика определенной территории. При этом основанием являются «решения Кенгаша народных депутатов либо в соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан и Кабинета Министров Республики Узбекистан».

Здесь мы видим юридическую коллизию: в указе президента от 1 августа 2018 года № УП-5495 изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается «решениями Президента Республики Узбекистан». В постановлении правительства от 16 ноября 2019 года № 911 это право предоставляется президенту, Кабинету Министров и Кенгашам народных депутатов. Указ президента имеет большую юридическую силу, чем постановление Кабинета Министров.

Принятое «Положение» значительно расширяет основания для изъятия земельных участков: ведь инвестиционные проекты могут включать в себя все виды девелопмента. Более того, в «Положении» особо выделяют инвестиционные проекты, «направленные на развитие и улучшение архитектурного облика территории». Это понятие также предоставляет широкое поле для фантазий и различного рода «лазеек» чиновникам и инвесторам. Любую застройку можно обвинить в недостатке эстетического или архитектурно-художественного облика. Даже нет нужды проводить экспертизу и признавать строения, например, ветхими или аварийными.

Чиновники создали «Положение», в котором содержаться § 1 «Подготовка материалов при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд», § 2 «Подготовка материалов при изъятии земельных участков для реализации инвестиционных проектов» и § 3 «Подготовка материалов для реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие и улучшение архитектурного облика территории».

В законах существует термин «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд», но нет терминов изъятие земельных участков «для реализации инвестиционных проектов» и «реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие и улучшение архитектурного облика территории».

Последние положения несовместимы с действующими законами и указом президента от 1 августа 2018 года № УП-5495. Введение понятия «реализация инвестиционных проектов» параллельно с «государственными и общественными нуждами» абсолютно неправильно, противоречит логике и действующим законодательным актам, создаёт возможность для продолжения противоправных и самоуправных действий со стороны чиновников и инвесторов.

«Законы нужны не только для того, чтобы устрашать граждан, но и для того, чтобы помогать им» (Вольтер, французский философ-просветитель XVIII века)

Получается, что подзаконные акты вряд ли помогут при защите прав собственника. Нужно опираться на существующие законодательные акты (Конституция, законы Республики Узбекистан и постановления палат Олий Мажлиса). Но и сбрасывать подзаконные акты полностью не будем. Начнём именно с них:

-     Постановление Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911 «О дополнительных мерах по обеспечению гарантий имущественных прав физических и юридических лиц и совершенствовании порядка изъятия земельных участков и предоставления компенсации в связи с изъятием»: «а) изъятие земельного участка или его части… осуществляется только с согласия владельца (или землепользователя, арендатора); г) принятие Решения о сносе объектов недвижимого имущества, при возникновении споров по решению суда, допускается исключительно после предоставления полной компенсации собственнику объекта недвижимого имущества, находящегося на изымаемом земельном участке»;

-     Распоряжение президента от 3 августа 2019 года № Р-5491 «О дополнительных мерах по безусловному обеспечению гарантирования права собственности граждан и субъектов предпринимательства»: «Строго предупредить председателя Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимов областей, районов (городов) о персональной ответственности за полное соблюдение актов законодательства при изъятии земельных участков, в частности за: … недопущение сноса домов, иных строений и сооружений на изымаемых земельных участках до предварительного и полного возмещения убытков по рыночной стоимости» (пункт 3);

-     Указ президента от 1 августа 2018 года № УП-5495 «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан»: «Определить, что с 1 сентября 2018 года: принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек; снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причинённых собственникам в связи с таким изъятием» (пункт 2).

А теперь законодательные акты:

-     Закон «О собственности в Республике Узбекистан»: «Прекращение права собственности в связи с решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения, насаждения, или иным решением государственного органа, не направленного непосредственно на изъятие имущества у собственника, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами Республики Узбекистан, с возмещением собственнику в полном объёме убытков, причинённых прекращением права собственности» (статья 34); «Если в результате издания не соответствующего закону акта органа государственного управления или местного органа государственной власти нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, такой акт в судебном порядке признается недействительным по иску собственника или лица, права которого нарушены» (статья 35);

-     Гражданский кодекс: «Собственность неприкосновенна и охраняется законом. Неприкосновенность собственности заключается в воздержании от нарушения прав собственности всеми субъектами, противостоящими собственнику. Изъятие имущества у собственника, а также ограничение его правомочий допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами» (статья 166); «Изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами, а также в порядке национализации, реквизиции и конфискации» (статья 199); «Снос дома, иных строений, сооружений или насаждений на изымаемом земельном участке до предварительного и полного возмещения убытков по рыночной стоимости не допускается» (статья 206);

-     Жилищный кодекс: «В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам, по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья и выплачивается рыночная стоимость насаждений либо выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объёме» (статья 27);

-     Земельный кодекс: «Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, предоставленных физическим лицам, может производиться после выделения по их желанию решением хокима района, города, области равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объёме всех других убытков (включая упущенную выгоду)» (статья 41);

-    Конституция Республики Узбекистан: «Права и свободы граждан, закреплённые в Конституции и законах, являются незыблемыми, и никто не вправе без суда лишить или ограничить их» (статья 19); «Частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишён её только в случаях и в порядке, предусмотренных законом» (статья 53).

И, конечно же, основной закон для защиты прав собственников – это закон «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников». Этот закон должен знать каждый собственник и владелец имущества.

И один в поле воин, если поле – собственность этого воина

Закон от 24 сентября 2012 года № ЗРУ-336 «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» является основным в системе правовых гарантий собственности, определяющий равенство всех субъектов права перед законом и судом, прав на одинаковую поддержку и защиту со стороны государства, гарантии неприкосновенности частной собственности.

Вот некоторые важные статьи этого закона:

«Во взаимоотношениях собственника с государственными органами действует принцип приоритета прав собственника, в соответствии с которым все неустранимые противоречия и неясности законодательства, возникающие в связи с осуществлением права частной собственности, толкуются в пользу собственника» (статья 7);

«Акт государственного и иного органа или органа самоуправления граждан, не соответствующий законодательству и нарушающий право частной собственности, может быть признан судом недействительным» (статья 9);

«Посягательство на частную собственность не допускается. Действия, прямо или косвенно направленные на незаконное ограничение и (или) лишение права частной собственности, не допускаются. Навязывание собственнику заведомо неприемлемых условий, включая необоснованное требование передачи имущества, финансовых средств или иных имущественных прав, запрещается» (статья 13);

«Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, не направленное непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, производится по согласованию с собственником решением соответственно хокима района, города, области и города Ташкента, Совета Министров Республики Каракалпакстан или Кабинета Министров Республики Узбекистан.

Решение об изъятии земельного участка и сносе дома, иных строений, сооружений или насаждений принимается в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов населённых пунктов.

Снос дома, иных строений, сооружений или насаждений на изымаемом земельном участке до предварительного и полного возмещения убытков по рыночной стоимости не допускается.

Государственные органы обязаны уведомить собственника дома, иных строений, сооружений или насаждений о принятом решении письменно (под роспись) не позднее чем за шесть месяцев до начала сноса с приложением к уведомлению копии соответственно решения Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокима области и города Ташкента» (статья 19, пожалуй, наиболее значимая статья закона).

Опираясь на положения закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников», - вкупе с другими законодательными актами, - можно построить эффективную линию защиты. Та

строительстве.

Некоторые оппоненты, в качестве довода, приводят часть 7 статьи 34 Градостроительного кодекса: «В период разработки нового генерального плана населённого пункта вопросы, связанные с отводом земель для текущего строительства на территории населённого пункта, должны согласовываться в установленном порядке с его разработчиком». Но это положение действует применительно к случаям, когда имеется утверждённый генеральный план населённого пункта, срок его действия ещё не закончился, но уже начаты работы по разработке нового генплана.

В пользу такого заключения говорит и часть 3 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Решение об изъятии земельного участка и сносе дома, иных строений, сооружений или насаждений принимается в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов населённых пунктов». Кроме того, статья 7 этого же закона подчёркивает, что «все неустранимые противоречия и неясности законодательства, возникающие в связи с осуществлением права частной собственности, толкуются в пользу собственника».

Необходимо обратить внимание на то, что часть 5 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» гласит: «Государственные органы обязаны уведомить собственника дома, иных строений, сооружений или насаждений о принятом решении письменно (под роспись) не позднее чем за шесть месяцев до начала сноса с приложением к уведомлению копии соответственно решения Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокима области и города Ташкента». Это положение не учли при разработке Положения о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества, утверждённого постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911.

Видно, что законодательные акты – Конституция, кодексы и законы Республики Узбекистан - предоставляют хорошие возможности собственникам для защиты своих имущественных прав. Подзаконные акты - указы и постановления президента, постановления Кабинета Министров, - наоборот, зачастую ограничивают права собственности. Какое бы не оказывали давление или нажим на собственника чиновники и застройщики, необходимо помнить, что «в Республике Узбекистан признается безусловное верховенство Конституции и законов Республики Узбекистан» (статья 15 Конституции, статья 7 закона «О нормативно-правовых актах»).

Именно исключительно законами должны руководствоваться в своей деятельности органы государственной власти, органы государственного и хозяйственного управления, а также судебные органы.

Вместо послесловия, или «Короче, Склифосовский!» (фильм «Кавказская пленница»)

Примерный образец жалобы в случае нарушения прав собственника.

***

В прокуратуру ________ (хокимият ____, Омбудсмен, МинЮст, Кабинет Министров, аппарат Президента – выбрать нужное. Примерно в такой форме оформляется и исковое заявление в суд)

______________ (адрес)

от __________________ (Ф.И.О.)

______________ (адрес)

Телефон + 998_______________; домашний 71_______________

ЖАЛОБА

________________ (изложить обстоятельства дела или ситуации в хронологическом порядке. Необходимо стремиться к лаконичности и относимости фактов именно к описываемому нарушению. Эмоций и описаний моральных переживаний в жалобе быть не должно).

Согласно закону ______ (следует перечень статей, которые защищают права собственников, или нарушены. Примеры приведены ниже – нужное выбрать):

-    статья 28 закона «О нормативно-правовых актах» гласит: «Опубликование нормативно-правовых актов является обязательным условием их применения», статья 29 там же: «Официальными источниками опубликования решений органов государственной власти на местах являются Национальная база данных законодательства Республики Узбекистан, а также официальные издания данных органов» (решение хокима о выделении земельного участка, не опубликованное на портале lex.uz, не может исполняться - прим. авт.);

-    статья 13 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Навязывание собственнику заведомо неприемлемых условий, включая необоснованное требование передачи имущества, финансовых средств или иных имущественных прав, запрещается» (любое давление на собственника со стороны чиновников, органов МВД, Нацгвардии или застройщиков – незаконно. Крайне желательно все переговоры записывать на видео или аудио – прим. авт.);

-    часть 1 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа… в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами…», статья 166 Гражданского кодекса: «Изъятие имущества у собственника, а также ограничение его правомочий допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами» (законодательными актами (статьи 27, 28 и 29 Жилищного кодекса, статьи 35, 37 и 41 Земельного кодекса) предусматривается «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд». Законодательные акты не содержат термин или понятие «изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов».

Пункт 3 указа президента от 1 августа 2018 года № УП-5495 «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» устанавливает, что «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях: … исполнение генеральных планов населённых пунктов в части строительства объектов за счёт средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан», то есть для изъятия конкретных земельных участков для государственных или общественных нужд необходимо исключительно решение президента - прим. авт.);

-    часть 2 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа… в том числе решением об изъятии земельного участка, производится по согласованию с собственником» (в случае отсутствия согласования решение хокима о выделении земельного участка опротестовывается или признается недействительным - прим. авт.);

-    часть 3 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»:«Решение об изъятии земельного участка и сносе дома, иных строений, сооружений или насаждений принимается в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов населённых пунктов»,  статья 34 Градостроительного кодекса: «Запрещается проектирование и строительство объектов на территории населённых пунктов без генерального плана и другой необходимой градостроительной документации (в Ташкенте отсутствует генеральный план. См. указ президента от 17 августа 2018 года № УП-5515. Любое решение хокима о выделении земельного участка в Ташкенте можно опротестовать или признать недействительным - прим. авт.);

-    часть 4 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Снос дома, иных строений, сооружений или насаждений на изымаемом земельном участке до предварительного и полного возмещения убытков по рыночной стоимости не допускается» (сначала компенсация – потом снос. См. дополнительно указ президента от 01.08.2018 года № УП-5495 - прим. авт.);

-    часть 5 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Государственные органы обязаны уведомить собственника дома, иных строений, сооружений или насаждений о принятом решении письменно (под роспись) не позднее чем за шесть месяцев до начала сноса с приложением к уведомлению копии соответственно решения Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокима области и города Ташкента» (также см. распоряжение президента от 03.08.2019 года №Р-5491. Обратите внимание, что уведомление, выданное застройщиком (его представителем), незаконно. Уведомление должно быть оформлено на соответствующих бланках хокимията (пункт 6 Типовой инструкции по ведению делопроизводства, утверждённой постановлением Кабинета Министров от 29.03.1999 года № 140), содержать все реквизиты, подписано должностным лицом хокимията (пункт 17 Типовой инструкции), заверено печатью хокимията соответствующих районов (городов) и выдаваться под роспись собственникам жилых, производственных и иных строений - прим. авт.);

-    статья 6 Градостроительного кодекса: «Основными требованиями градостроительной деятельности являются: … обеспечение условий для участия граждан, общественных объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности», статья 43 там же: «Жилые зоны предназначены для застройки жилыми многоэтажными домами, жилыми домами средней и малой этажности, индивидуальными жилыми домами», статья 47 там же: «Рекреационные зоны предназначены для организации туризма и массового отдыха населения и включают в себя городские леса и лесопарки, пляжи, набережные и иные объекты. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов рекреационного и оздоровительного назначения», статья 3 Градостроительного кодекса: «Градостроительные нормы и правила являются основой градостроительства и обязательны для исполнения государственными органами, органами самоуправления граждан, юридическими и физическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность. Градостроительные нормы и правила являются основанием для вынесения решений государственными органами по вопросам прав собственников, владельцев и пользователей объектов недвижимости, а также прав юридических и физических лиц, интересы которых могут быть затронуты при осуществлении градостроительной деятельности», пункт 21.1. ШНК 2.07.01-03* «Градостроительство. Планирование развития и застройки территорий городских и сельских населённых пунктов»: «Не допускается размещение в существующих микрорайонах объектов любого назначения между многоквартирными жилыми зданиями, за исключением специальных зданий и сооружений (спортплощадки, игровые площадки для детей, площадки для сушки белья, временные стоянки для автомобилей)» (указанные статьи используются в случаях выделения земель жилой (внутридомовой) или рекреационных зон под строительство - прим. авт.);

-    статья 36 Земельного кодекса: «Право владения или право постоянного либо срочного пользования всем земельным участком или его частью, а также аренды земельного участка прекращается в случаях: … 10) неиспользования в течение… двух лет — для несельскохозяйственных нужд…» (данная статья используется, если застройщик не начал осуществлять строительные работы в течение двух лет с даты принятия решения хокима о выделении ему земельного участка. Это решение можно опротестовать или признать недействительным - прим. авт.);

-    статья 27 Жилищного кодекса: «В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам… выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объёме» (рыночная стоимость прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сопоставима с рыночной ценой земельного участка, находящегося в этом же районе и обладающего аналогичными характеристиками - прим. авт.);

-   замечание общего порядка № 7 о праве на достаточное жилище Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах обязывает государство-участника пакта обеспечить правовую защиту от принудительного выселения, преследования и других угроз всем гражданам. Принудительное выселение, в свою очередь, трактуется Комитетом ООН по экономическим, социальным и культурным правам как выселение граждан против их воли, без предоставления надлежащей правовой или иной защиты или без обеспечения доступа к такой защите (Узбекистан является участником Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах. Присоединение Узбекистана к факультативному протоколу к Международному пакту о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года» (постановление Олий Мажлиса Республики Узбекистан от 31 августа 1995 года № 128-I) даёт право гражданам Узбекистана обращаться с жалобой в Комитет по правам человека ООН (United Nations Human Rights Committee) на нарушение имущественных прав собственников или владельцев со стороны государства. Жалоба может быть подана лицом, пострадавшим от предполагаемого нарушения прав человека государством, или третьей стороной от имени этого лица - прим. авт.)

В связи с вышеизложенным считаю, что решение хокима от «__» ______20__ года № ___ (действия застройщика) противоречит(-ат) действующим законодательным актам и подлежит признанию его недействительным (грубо нарушают действующие законодательные акты, касающиеся защиты прав собственников).

На основании статьи 118 Конституции («Надзор за точным и единообразным исполнением законов на территории Республики Узбекистан осуществляют Генеральный прокурор Республики Узбекистан и подчинённые ему прокуроры») и закона «О прокуратуре» прошу:

1. рассмотреть мою жалобу по существу;
2. провести проверку наличия фактов нарушения законов Республики Узбекистан при принятии и исполнении решения хокима от «__» ______20__ года № ___ (касающихся гарантий и защиты прав собственников);
3. отменить решение хокима от «__» ______20__ года № ___ о выделении земельного участка (обязать застройщика соблюдать действующие законодательные акты, касающиеся гарантий и защиты прав собственников);
4. проинформировать меня о результатах проверки в письменной форме по адресу проживания, указанному в жалобе. Согласно статье 19 закона «Об обращениях физических и юридических лиц»: «Заявление или жалоба рассматривается в течение пятнадцати дней со дня поступления в государственный орган, который обязан разрешить вопрос по существу…»

Приложение:

1. Копия решения хокима от «__» ______20__ года № ___ - на __ листе.

1. Копия уведомления о сносе – на ___ листе.

1. Копия (видео-, аудиозаписи, акта собрания собственников, отчёта об оценке имущества.

1. __________

1. __________

«__» ___________ 2020 года                         _______________подпись (______________)

***

Примечание.

1. Основанием для обращения с жалобой всегда должен быть факт нарушения именно закона. Не нужно тратить время на оспаривание положений других нормативно-правовых актов (указов, постановлений, протоколов тематических выездных заседаний Кабинета Министров, протоколов рабочих групп Кабинета министров, решений Комиссии по изучению практики предоставления земельных участков в городе Ташкенте и других). Помните, что «в Республике Узбекистан признается безусловное верховенство Конституции и законов Республики Узбекистан. Государство, его органы, должностные лица, общественные объединения, граждане действуют в соответствии с Конституцией и законами» (статья 15 Конституции), а судьи не должны руководствоваться подзаконными актами – только законами («Судьи независимы, подчиняются только закону» - статья 112 Конституции);
2. В действиях чиновников и застройщиков почти всегда присутствуют факты нарушения действующих законов. Именно их нужно использовать для защиты своих имущественных прав. Не верьте обещаниям (даже письменным) или гарантийным письмам: таких понятий в национальном законодательстве нет, и они ни в коем случае не являются документами, подтверждающими возникновение и переход права собственности на объекты недвижимости;
3. Закон на вашей стороне. Не поддавайтесь на прессинг или угрозы. Отстаивайте свои права. Старайтесь акцентировать своё внимание не на действиях застройщика, а на отмену решения хокима о выделении земельного участка. Согласно статье 8 закона «О государственной пошлине»: «От уплаты государственной пошлины в судах по гражданским делам освобождаются:

… 32) собственники — по делам об обжаловании в суд решений государственных и иных органов, органов самоуправления граждан, действий (бездействия) их должностных лиц о нарушении их прав и законных интересов, связанных с осуществлением права частной собственности»;

1. На судебных заседаниях представители хокимията часто ссылаются на статью 10 закона «Об органах государственной власти на местах» («Хоким области, района, города вправе предоставлять земли во владение, пользование и в аренду предприятиям, учреждениям, организациям, дехканским хозяйствам, гражданам, прекращать права владения и пользования землёй этими субъектами, а также осуществлять изъятие земель с последующим утверждением принятых решений соответствующим Кенгашем народных депутатов»)  или пропуск срока исковой давности на обращение заявителей. Законодательными актами допускается изъятие земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд и лишь для этих целей хоким может принять решение об изъятии. Необходимо обратить внимание на то, что статьями 10 и 24 закона «Об органах государственной власти на местах» предусматривается последующее утверждение «принятых решений соответствующим Кенгашем народных депутатов». На практике это требование закона «Об органах государственной власти на местах» не выполняется, что также является основанием для признания недействительным решения хокима. Что касается срока исковой давности, то «исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя эти нарушения не были связаны с лишением владения» (статья 163 Гражданского кодекса);
2. Организуйте инициативную группу: коллективно всегда легче бороться с нарушениями законодательных актов. Подключайте СМИ, включая зарубежные, и правозащитные организации. Изучите немного действующие законодательные акты – это не так сложно. Помните, что «во взаимоотношениях собственника с государственными органами действует принцип приоритета прав собственника, в соответствии с которым все неустранимые противоречия и неясности законодательства, возникающие в связи с осуществлением права частной собственности, толкуются в пользу собственника» (статья 7 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»).